Verkauf und Bewertung
Immobilienexposé vorbereiten: Daten, Bilder und offene Angaben
Veröffentlicht am
Herausgeber: E&K Verwaltung
Ein Exposé sollte Interessenten eine verständliche und zutreffende Vorstellung der Immobilie ermöglichen. Dafür müssen Text, Bilder und Zahlen zusammenpassen. Die Vorbereitung beginnt deshalb mit der Frage, welche Angaben belegt sind und welche vor einer Veröffentlichung noch geprüft werden müssen. Eine vollständige Darstellung ist nicht dasselbe wie eine möglichst werbliche Beschreibung.
Ein gemeinsames Datenblatt als Ausgangspunkt verwenden
Führen Sie die verfügbaren Angaben zu Objektart, Lage, Flächen, Räumen, Ausstattung und Nutzung in einer Übersicht zusammen. Dokumentieren Sie bei Zahlen den vorhandenen Nachweis oder kennzeichnen Sie offenen Prüfbedarf. Verschiedene Werte in alten Unterlagen sollten nicht durch eine freie Auswahl „passend gemacht“ werden.
Ergänzen Sie im internen Datenblatt zu jeder wichtigen Angabe drei Felder: Quelle, Stand und Freigabe. Beispiel für einen offenen Eintrag: „Wohnfläche: zwei abweichende Werte in alten Unterlagen; Grundlage klären; noch nicht freigegeben.“ Erst der abgestimmte Wert wird in Website, Portal und PDF übernommen. Mieterdaten und interne Prüfnotizen bleiben dabei außerhalb des öffentlichen Exposés.
Zustand und geplante Maßnahmen auseinanderhalten
Beschreiben Sie vorhandene Merkmale konkret. Eine geplante Renovierung ist nicht schon ein renovierter Zustand. Ebenso sollte ein Ausstattungsdetail nicht aus einem Beispielbild abgeleitet werden. Stimmen Sie ab, ob eine noch ausstehende Maßnahme überhaupt Bestandteil des Angebots sein soll.
Ein fiktives Formulierungsbeispiel: Statt „komplett saniert“ kann „Bad 2018 erneuert; Rechnung vorhanden; übrige Modernisierungen siehe Maßnahmenübersicht“ den belegten Umfang verständlicher beschreiben. Das Beispiel darf nur verwendet werden, wenn es auf das eigene Objekt zutrifft. Benennen Sie bei jeder Maßnahme Bauteil, Jahr und bekannten Umfang, statt aus einer einzelnen Erneuerung auf das gesamte Gebäude zu schließen.
Bilder und Grundriss auf denselben Stand bringen
Prüfen Sie, ob Bilder, Grundriss und Beschreibung dieselbe Immobilie und denselben nachvollziehbaren Zustand zeigen. Kennzeichnen Sie abweichende oder ältere Darstellungen, statt sie ungeprüft als aktuell zu verwenden. Bildrechte und die Wahrung persönlicher Informationen sind vor der Veröffentlichung zu klären.
Für die Vorbereitung können Sie festhalten, welche Räume und Merkmale bereits dokumentiert sind. Fehlende Aufnahmen sind kein Grund, passende Bilder einer fremden Immobilie einzusetzen. Auch technisch bearbeitete Motive dürfen nicht über wesentliche tatsächliche Eigenschaften täuschen.
Pflichtangaben gesondert prüfen
§ 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes nennt für kommerzielle Immobilienanzeigen bei vorliegendem Energieausweis bestimmte Angaben, darunter Ausweisart, Energiekennwert und Energieträger sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse. Übernehmen Sie Werte aus der richtigen Unterlage, nicht aus einem anderen Angebot. Weitere Anforderungen und Ausnahmen sind objektbezogen zu prüfen. [1]
| Prüffeld | Frage vor der Veröffentlichung |
|---|---|
| Objektidentität | Gehören alle Unterlagen und Medien zu diesem Objekt? |
| Zahlen | Sind Flächen und andere Zahlen nachvollziehbar belegt? |
| Zustand | Sind tatsächliche und nur geplante Merkmale getrennt? |
| Medien | Stimmen Bildrechte, Darstellung und vorhandener Zustand? |
| Konsistenz | Verwenden Website und andere freigegebene Fassungen denselben Datenstand? |
| Rückfragen | Ist erkennbar, wer die aktuelle Information bestätigen kann? |
Änderungen nachvollziehbar weitergeben
Führen Sie eine kurze Verteilerliste der veröffentlichten Fassungen: Website, Immobilienportale, PDF und gegebenenfalls Druckexemplare. Ändert sich etwa die Flächenangabe, notieren Sie den neuen bestätigten Wert, die betroffenen Fassungen und die verantwortliche Person. Prüfen Sie anschließend auch Titelbilder und eingeblendete Eckdaten: Eine korrigierte PDF allein beseitigt noch keinen alten Wert im Portal.
Veröffentlichen Sie erst die abgestimmte Fassung mit eindeutigem Datenstand. Für eine Unterstützung durch E&K unterscheiden Sie zunächst zwischen Vermietungs- und Verkaufsauftrag und besprechen den gewünschten Umfang. Eine gute Vorbereitung macht offene Fragen sichtbar, statt sie durch werbliche Formulierungen zu verdecken.
Prüfen Sie davor den Unterlagenstand für einen Immobilienverkauf.
Quellen und Einordnung
Quellenabgleich:
Diese Informationen dienen der allgemeinen Orientierung. Ob eine Regel auf Ihre Situation zutrifft, hängt unter anderem von den konkreten Unterlagen und Vereinbarungen ab. Eine individuelle rechtliche Prüfung wird dadurch nicht ersetzt.
Der nächste Schritt
Sie möchten Ihre Immobilie vermieten oder verkaufen? Wählen Sie den passenden Leistungsbereich und besprechen Sie dort auch die Vorbereitung der Vermarktungsunterlagen.
Vermietung oder Verkauf einordnen