Immobilien­bewertung: Einschätzung, Angebotspreis und Gutachten unterscheiden

Zuerst den Bewertungszweck benennen

Eine erste marktbezogene Einschätzung kann der Orientierung im Verkaufsprozess dienen. Für andere Anlässe kann dagegen ein bestimmter Nachweis mit definierten Anforderungen erforderlich sein. Klären Sie bei der empfangenden Stelle, welche Unterlage tatsächlich benötigt wird, bevor Sie eine beliebige Bewertung als ausreichend ansehen.

Vermeiden Sie es, eine kurze Einschätzung allein wegen einer formellen Gestaltung als Gutachten zu bezeichnen. Entscheidend sind Auftrag, Methode, Datengrundlage und Aussageumfang. Ein Dokument sollte nicht mehr Beweiskraft versprechen, als es tatsächlich besitzt.

Was mit Verkehrswert gemeint ist

§ 194 BauGB beschreibt den Verkehrswert beziehungsweise Marktwert stichtagsbezogen anhand rechtlicher Gegebenheiten, tatsächlicher Eigenschaften, Beschaffenheit und Lage im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei außer Betracht. ^[1]

Für eine Bewertung ist deshalb nicht nur eine einzelne Vergleichszahl relevant. Der Bezug zum konkreten Objekt und zum Bewertungszeitpunkt muss nachvollziehbar sein. Ein Angebotspreis in einem Inserat ist zudem zunächst die Preisvorstellung für die Vermarktung und kein Beleg für einen tatsächlich abgeschlossenen Verkauf zu diesem Betrag.

Für Immobilien in Nordrhein-Westfalen bietet BORIS-NRW amtliche Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte. Ein Bodenrichtwert betrifft den Boden eines typisierten Grundstücks, nicht automatisch den Wert Ihres Hauses samt Gebäude. Richtwert mal Grundstücksfläche ist deshalb kein fertiger Verkaufspreis. Achten Sie auf Stichtag und beschriebene Grundstücksmerkmale; Abweichungen Ihres Objekts müssen in einer individuellen Bewertung berücksichtigt werden.^[2]

Verfahren sind keine pauschalen Taschenrechner

Die Immobilien­wertermittlungs­verordnung nennt grundsätzlich Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren beziehungsweise Kombinationen. Die Auswahl richtet sich unter anderem nach Objektart, Umständen und verfügbaren geeigneten Daten; sie ist zu begründen. ^[3]

Lassen Sie sich drei Dinge erläutern: Welche Daten passen zu Ihrem Objekt, auf welchen Zeitpunkt beziehen sie sich und welche Besonderheiten wurden berücksichtigt? Bei einer vermieteten Wohnung sind beispielsweise die tatsächlichen Mietverhältnisse relevant; bei einem sanierungsbedürftigen Haus der dokumentierte Zustand. Eine Bewertung sollte solche Annahmen offenlegen. Eine einzelne präzise Zahl ohne erkennbare Datengrundlage lässt sich kaum überprüfen.

Mit welchen Angaben Sie ein Gespräch vorbereiten können

Sammeln Sie vorhandene Informationen zu Objektart, Lage, Flächen, Nutzung, Zustand und dokumentierten Maßnahmen. Kennzeichnen Sie unklare Flächen oder fehlende Unterlagen ausdrücklich. Eine aktuelle Besonderheit sollte nicht durch einen allgemeinen Durchschnittswert verdeckt werden.

Den benötigten Umfang vorab klären

E&K bietet eine erste marktbezogene Einschätzung im Zusammenhang mit dem Immobilienverkauf an. Für einen gerichtlichen, steuerlichen oder anderen formalen Nachweis sollte vorher geklärt werden, welche Gutachtenform und welche Qualifikation die empfangende Stelle verlangt. Eine erste Einschätzung im Verkaufsprozess erfüllt solche Anforderungen nicht automatisch. ^[4]

Nutzen Sie für den Erstkontakt eine sachliche Objektbeschreibung und benennen Sie Ihren Zweck. Ob die angebotene Leistung dafür geeignet ist oder eine andere Fachstelle benötigt wird, sollte vor einer Beauftragung geklärt werden. Ein bestimmter Marktwert, Verkaufserlös oder Vermarktungszeitraum wird nicht versprochen.